Akta Notaris Sebagai Akta Otentik

Berbicara tentang akta Notaris sebagai alat bukti otentik, sebelumnya marilah kita lihat pada Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPerdata”):

 

“Suatu akta otentik adalah suatu akta yang dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-Undang oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang untuk itu di tempat akta itu dibuat.”

 

Akta otentik harus memenuhi apa yang dipersyaratkan dalam Pasal 1868 KUHPerdata, sifatnya kumulatif atau harus meliputi semuanya. Akta-akta yang dibuat, walaupun ditandatangani oleh para pihak, namun tidak memenuhi persyaratan Pasal 1868 KUHPerdata, tidak dapat diperlakukan sebagai akta otentik, hanya mempunyai kekuatan sebagai tulisan di bawah tangan (Pasal 1869 KUHPerdata).

 

Ketentuan mengenai kewenangan Notaris untuk membuat akta otentik diatur dalam Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notarissebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang No. 2 Tahun 2014(“UUJN”). Dalam Pasal 1 angka 1 UUJN, disebutkan bahwa Notaris merupakan pejabat umum, yang berwenang untuk membuat akta otentik dan memiliki kewenangan lainnya sebagaimana dimaksud dalam UU ini atau berdasarkan UU lainnya.

 

Frasa “di tempat dimana akta dibuat” dalam Pasal 1868 KUHPerdata, berhubungan dengan tempat kedudukan Notaris, bahwa Notaris mempunyai tempat kedudukan di wilayah kabupaten atau kota (Pasal 18 ayat (1) UUJN). Wilayah jabatan Notaris meliputi seluruh wilayah provinsi dari tempat kedudukannya (Pasal 18 ayat (2) UUJN).

 

Mengenai kewenangan Notaris, Pasal 15 ayat (1) UUJN memberikan jabarannya, bahwa Notaris, dalam jabatannya, berwenang membuat Akta otentik mengenai semua perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diharuskan oleh peraturan perundang-undangan dan/atau yang dikehendaki oleh yang berkepentingan untuk dinyatakan dalam Akta Otentik, menjamin kepastian tanggal pembuatan akta, menyimpan akta, memberikan grosse, salinan dan kutipan akta, semuanya itu sepanjang pembuatan akta itu tidak juga ditugaskan atau dikecualikan kepada pejabat lain atau orang lain yang ditetapkan oleh undang-undang.

 

Akta Notaris atau Notariil Akta, dalam Pasal 1 angka 7 UUJN, dimaknai sebagai akta otentik yang dibuat oleh atau di hadapan Notaris, menurut bentuk dan tata cara yang ditetapkan dalam UU ini. Secara gramatikal, dalam Kamus Besar Bahasa Indonesia, akta dimaknai sebagai surat tanda bukti berisi pernyataan (keterangan, pengakuan, keputusan, dsb) tentang peristiwa hukum yang dibuat menurut peraturan yang berlaku, disaksikan dan disahkan oleh pejabat resmi. Sampai pada titik ini, sudah jelas kiranya mengenai posisi, fungsi, tugas dan wewenang Notaris. Bahwa dalam jabatannya, Notaris berwenang membuat akta otentik.

 

Kembali ke pertanyaan Saudara, apakah akta notaris dikatakan sebagai alat bukti otentik? Iya, jika Akta Notaris tersebut dibuat sesuai/memenuhi persyaratan kumulatif sebagaimana dipersyaratkan dalam Pasal 1868 KUHPerdata. Namun, apabila salah satu saja tidak terpenuhi, maka Akta Notaris tersebut terdegradasi menjadi hanya sebagai akta dibawah tangan.

 

Lalu untuk pertanyaan Saudara berikutnya tentang apa saja yang dikatakan sebagai alat bukti otentik, alat bukti otentik adalah semua alat bukti surat yang memenuhi persyaratan kumulatif dalam Pasal 1868 KUHPerdata.

 

Demikian, semoga bermanfaat.

Tanah yang sedang Disewa Diakui Milik Pihak Ketiga

Pada dasarnya sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu. Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak. Ini sebagaimana disebutkan dalam Pasal 1548 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (“KUHPer”).

Dalam KUHPer tidak diatur dengan tegas bahwa menyewakan barang milik orang lain adalah batal. Ini berbeda dengan pengaturan jual beli yang secara jelas mengatakan bahwa jual beli barang orang lain adalah batal, yang berarti seseorang tidak boleh menjual barang yang bukan miliknya.

Untuk itu kita perlu melihat lagi apa saja yang menjadi kewajiban dari orang yang menyewakan. Hal ini dapat dilihat dalam Pasal 1550 KUHPer, yaitu:

1.      menyerahkan barang yang disewakan kepada penyewa;

2.      memelihara barang itu sedemikian rupa sehingga dapat dipakai untuk keperluan yang dimaksud;

3.      memberikan hak kepada penyewa untuk menikmati barang yang disewakan itu dengan tenteram selama berlangsungnya sewa.

Ini berarti Anda sebagai penyewa berhak untuk menggunakan tanah yang telah Anda sewa tanpa ada gangguan dari pihak lain. Akan tetapi, memang tidak menutup kemungkinan dalam sewa menyewa akan ada tuntutan dari pihak ketiga terkait hak milik atas barang yang telah disewakan. Sebagaimana yang telah diatur dalam Pasal 1557 KUHPer, jika Anda sebagai penyewa diganggu dalam menggunakan tanah yang telah Anda sewa karena ada pihak yang mengakui bahwa tanah tersebut juga miliknya dan meminta Anda untuk meninggalkan tanah tersebut, Anda dapat menuntut pengurangan harga sewa kepada penyewa.

Pasal 1557 KUHPer:

Jika sebaliknya penyewa diganggu dalam kenikmatannya karena suatu tuntutan hukum mengenai hak milik atas barang yang bersangkutan, maka ia berhak menuntut pengurangan harga sewa menurut perimbangan, asal gangguan atau rintangan itu telah diberitahukan secara sah kepada pemilik.

R. Subekti juga mengatakan demikian dalam bukunya Aneka Perjanjian(hal. 45), bahwa jika selama waktu sewa, si penyewa dalam pemakaian barang yang disewakan, diganggu oleh seorang pihak ketiga berdasar atas suatu hak yang dikemukakan oleh pihak ketiga itu, maka dapatlah si penyewa menuntut dari pihak yang menyewakan supaya uang sewa dikurangi secara sepadan dengan sifat gangguan itu.

Pada praktiknya, jika memang terbukti orang yang menyewakan bukanlah orang yang berhak untuk melakukan tindakan hukum tersebut, perjanjian sewa menyewa dapat menjadi batal. Seperti dalam Putusan Pengadilan Negeri Denpasar Nomor: 21/PDT/2014/PT.DPS, yang mana perjanjian sewa menyewa yang dibuat antara Tergugat I dengan pihak lain dinyatakan cacat yuridis dan batal demi hukum.

Jika nantinya perjanjian sewa menyewa Anda dengan orang yang menyewakan dinyatakan batal demi hukum, maka kedudukan para pihak dalam perjanjian harus dikembalikan seperti semula sebelum terjadi perjanjian sewa menyewa tersebut.Yang berarti Anda berhak untuk mendapatkan kembali uang sewa yang telah Anda bayar.

Demikian jawaban dari kami, semoga bermanfaat.